從“全持有”到“全銷售”—房地產公司變現模式漸變圖
參與評論
廣告投放 意見反饋 信息安全舉報
4.國央企改革是重要主題：重點推薦央企改革【僑城、保利】等、以及滬深渝等熱點地區。行業橫向整合將是未來難得的確定性機會，尤關註央企整合，核心受益標的包括整合方【華僑城A、保利地產】等以及潛在被整合方【南國置業】等。地方國企改革關註滬深渝等熱點地區
二是房地產調控“堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”
日排行 周排行 6月汽車進口同比暴降87.1% 中汽協稱“歷史少見” A股“四連陰” 滬指盤中跌破2700點 創業板指再創三年半新低 美國制裁前夕大量囤積 伊朗金價飆升 關系急劇惡化！沙特叫停對加拿大貿易投資 徐高：房價的虛實二象性 重磅！首批養老目標基金面世，14傢公募率先獲批 人民日報：生娃是傢事也是國事 鼓勵政策不能畫餅充饑 美國對伊制裁即將生效、沙特意外停止增產 油價跳漲逾1% 徐小慶：現在的A股是個不錯的投資機會 央行再開巨額罰單：國付寶4600萬 支付寶400萬
深圳調控僅僅是需求端壓制，並未見到供給端放量，證明少房少地狀態持續，且短期沒招或本意並不想加強政策，但邊際交易決定價格，看兩年，流動性進一步鎖住，市場波動將加大，在需求主導區間深圳房價仍將上漲，限制交易實屬短期政策
4.土地：住宅類土地供應同比增速15年以來趨勢性回升至17M11（21%），17M12下滑至10%，18M1-M5持續反彈至19%,6月再次回落（18M6 +18%）；成交同比增速跟隨供應同樣趨勢性上行至17M12（23%）後下滑至18M2的13%，之後反彈，6月再次回落（18M6+17%)；樓面均價於16M9見頂後連續回落至16年底，17年上半年趨勢反彈至9月（高於16M9），之後趨勢回落；溢價率於16M9（94%）見頂後趨勢性下降，17Q3以來持續較低位，18M6為18%
配置組合：
註冊 登錄 首頁 資訊 快訊 行情 日歷 精選 主題 專欄 數據 活動 APP
關於雙雙餐廳雙雙餐廳房地產的一切
2.“租購並舉”是重大制度性變革，政策紅利有望持續落地：大開發商、地方國企、中介服務商等將成集中式長租的主導，二手中介將成分散式長租的主導；關註【萬科A、昆百大】等，以及【張江高科 等地方國企】。此外，Reits相關主題是長期關註點，關註房地產基金稀缺標的【光大嘉寶】，估值角度參照行業空間法的20-35X PE做高拋低吸，以及自持型標的【國貿，金融街】等
一是貨幣政策由“穩健中性”到“穩健”，保持流動性合理充裕；財政政策依然積極
主流城市最新變化：1.供給：6月重點城市推盤繼續回升，且大於銷量(批售比為1.1)，推動絕對庫存(即可售套數)小幅回升（17M8起低斜率回升）；相對庫存即去化周期16M11起持續回升，6月有所回升（為9.6個月），其中一線/二線 三四線均小幅回升
b.從雙雙咖啡粉絲團調控內容上看，大傢要註意標點符號，以句號為分界線，前一句強調短期調控手段，後一部分是中長期表述。短期表述基調是“因城施策”，目標是“供需平衡”和“遏制房價上漲”，這或意味著遏制房價上漲更多是采用短期調控手段，“限購/限售/限價等”短期內退出的概率不大，但短期政策這樣看的話就顯然不包括房地產稅瞭，我們判斷房地產稅立法的時間表大致在2019-2020年；後一句強調長效機制，我們認為長效機制更多是一種基於規則調控而非相機調控，更不是特指房地產稅，他是一個系統，譬如預警監測體系、人地方聯動機制、住房金融機構體系等
相關資訊 【興證固收.信用】信用債違約之殤 ——多維度解析信用債違約及違約後處置方式探析 興業固收 2018.04.26地方搶人大戰背後的大國棋局 投行圈子 2018.04.26煤價觸底反彈 後期下行壓力大 葉楨 2018.04.26不得強制企業分攤費用、減少投資和經營負擔，國傢能源局印發“減輕可再生能源企業負擔通知” 孫婷慧 2018.04.26為什麼這兩年來有很多異乎尋常的事情發生？ 葉楨 2018.04.26
相關信息
關於華爾街見聞 使用條款 版權聲明 付費內容訂閱協議
1.18年銷量同比呈寬“U”型走勢，全局銷量同比18年中左右見底，一二線或提前見底。基本面角度：a. 提前佈局首選高周轉疊加低凈負債率的藍籌，【萬科A】是典型，【金地集團、保利地產】亦是高周轉藍籌且極具性價比；b. 具備價值創造能力的周轉型首選【萬科A】，資源型公司首選【華僑城A】等，兼具beta收益和alpha收益；c. 高杠桿高周轉的二線龍頭潛在空間也較大，更適合等到基本面右側出現機會再配置，關註【中南建設、陽光城、泰禾集團等等】，當前，首選【中南建設】，新職業經理人改善公司運作疊加盈利能力雙雙餐廳加盟好嗎？改善，或具備預期差
? 2010 - 2018 華爾街見聞-上海阿牛信息科技有限公司 wallstreetcn.com 滬ICP備13019121號 增值電信業務經營許可證滬B2-20180399
增量到存量的變遷-招商證券地產新經濟產業圖譜
目前板塊相對PB僅高於08年大底，相對PE已創歷史新低，板塊相對估值較中樞位置偏離度幾近歷史最大值，收益預期遠遠大於風險。我們認為這種背離其實已經基本反映瞭市場對於政策的擔憂，相對估值比絕對估值更有效，這種偏差在絕對估值上無法去觀察和進行歷史對比
b.資源型公司：這類公司基本面本身是不錯的（資源或業績角度），且在當前信用擔憂背景下表現出更高的韌性（沒有高周轉公司那種對資金短期的渴求），同時也有一些瑕疵（效率或治理角度），但市場短期把這種瑕疵放大瞭，給瞭極低的估值，這就帶來極大的性價比，而且邊際上已經看到瞭改善的跡象，典型如【華僑城A】等，極致低估且邊際有改善
c.高杠桿高周轉型公司：需要辯證看待這類公司的“高杠桿模式”，前幾年由於區域去庫存導致凈利率基數極低，但未來幾年有望向正常水平回歸，這就意味著凈利率有極大的改善空間，同時疊加結算規模的大幅增長，帶來的就是盈利的大幅增長；而且部分二線龍頭貨值優勢明顯，未來規模增速也不低。典型如【中南建設】，真實杠桿率水平在合理范圍，新職業經理人改善公司運作疊加盈利能力改善，或具備預期差
深圳調控新政與政治局會議內容基本同步出臺，顯然是高度一致。從基本面看，深圳一二手房價領先全國進入新的一輪復蘇周期，作為表率不得不出瞭新調控。公寓房過去吸收瞭大量大宗交易資金，這次也被限制，直接結果將影響市場活躍度同時影響深圳城市更新進度，進一步影響供給釋放
微博@華爾街見聞 郵件訂閱 RSS訂閱
劉義：186-7669-6916
3）相對估值水平已Price in前期政策擔憂
參與評論 收藏 已收藏 微信 微博 上一篇: P2P平臺溫商貸稱正式進入展期階段：不關停 不失聯 下一篇: 傅峙峰投資筆記——是市場不買政策的賬嗎？ 如何理解政治局會議內容和深圳調控新政？
3.價格：70城房價同比於17M01見頂回落，其中一線最先回落(16M9)/二線略後(16M11)/三四線最為滯後（17M7）。6月同比+5.8%（+0.4 PCT），環比+1.1%(+0.3 PCT)，環比45城上漲/2城持平/23城下跌，海口/濟南/丹東/三亞領漲且漲幅不低於3%，蚌埠/平頂山/南京領跌且跌幅不低於0.2%
從“全持有”到“全雙雙咖啡定食銷售”—房地產公司變現模式漸變圖
3.多元化轉型是打開增長天花板的重要路徑，並且市場的風險偏好有望適度改善，可加大對部分小票的關註力度，新領域成長性和基於RNAV的安全邊際是核心選股原則，部分中小票已具備安全邊際，可再平衡配置：關註醫美潛在龍頭【蘇寧環球】，地產RNAV提供顯著安全邊際，醫美產業轉型提供潛在期權；關註物流地產第二梯隊潛在龍頭【南山控股】
2）關於深圳調控新政（新購商品房3年禁售、商務公寓5年禁售）
行業策略：1）關於政治局會議
a.相比於2季度政治局會議，貨幣政策從“穩健中性”到“穩健”，刪掉“中性”2字；把好貨幣供給總閘門的政策導向也從“保持宏觀經濟平穩運行”轉向瞭“保持流動性合理充裕”。結合近期資管新規等細則安排上略有放松，我們認為流動性環境有望持續改善
如何理解政治局會議內容和深圳調控新政？
“市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本微信平臺所載信息或所表達的意見並不構成對任何人的投資建議。”
招商證券房地產趙可、劉義團隊
趙可：186-7558-0007
董浩：130-5761-3302
李洋：186-6588-3836
趙可、劉義等
參與評論
收藏
來自主題：
增量到存量的變遷-招商證券地產新經濟產業圖譜
高周轉公司首選【萬科A、保利地產】等，杠桿不高且融資優勢相對顯著，業績保障性強；資源型公司首選【華僑城】，極致低估且邊際有改善；高杠桿高周轉型公司首選【中南建設】，絕對有息負債並不高，未來預期盈利能力改善明顯；同時加大關註中等龍頭的“後起之秀”。（部分標的因進入限制名單調出組合）
降噪房地產
2.需求：新房銷量同比增速自16Q2（全局頂部）以來趨勢性下降，17M11月 12月因低基數降幅有所收窄，18M1-2基數重回高位使得銷售增速再次下行，3-6月持續回升，7月再次回落。分城級看，一線(4) 銷量同比17M10便已見底，之後趨勢性回升；二線(13)18Q1下行，Q2略有回升，7月再次回落，往後看或仍有幾個月的下行期；三四線（40）銷量同比M4-6降幅雖略有收窄，但趨勢上看仍位於下行通道，底部或在3季度附近。看高頻絕對數據，上周（7.28-8.3）57城一手房銷量有所回落：環比數據顯示57城 -1%/一線(4城)-1%/二線(13城)-8%/三四線(40城)+4%；19城二手房上周銷量小幅回落
b.財政政策依然積極。2季度政治局會議提出“堅持積極的財政政策取向不變”，沒有提出具體的工作目標，而這次強調“堅持實施積極的財政政策”，並且“要在擴大內需和結構調整上發揮更大作用”，財政政策依然積極且目標更明確
最熱文章
4）維持全局銷量增速同比底部在18Q3左右的判斷，而一線城市已經築底回升，持續看好板塊下半年beta行情。關註三類公司：
5.持續關註“南北兩極”兩大區域主題：京津冀協同戰略顯著提高區域平均價值，關註兩大價值型龍頭；粵港澳大灣區：從城市彈性、公司基本面及儲備分佈看，【華僑城A、華發股份、天健集團】等為中長期價值型標的，【世榮兆業、格力地產】等短期彈性更大，【金融街】惠州貨值占比較高
a. 對於真正高周轉的公司（高周轉疊加較合適的凈負債率）：【萬科A、保利地產】現在是一個組合，萬科在減持擔憂下價值已經具備，而保利並沒有什麼瑕疵，投資者在這2個股票上的選擇並沒有太大的差異性，因此本質上買萬科或者買保利都是合適的，作為一個組合來說可能更為互補
聯系我們
2018-08-05 23:55
關註我們
加入我們
招聘專頁 下載華爾街見聞 聲明 未經許可，任何人不得復制、轉載、或以其他方式使用本網站的內容。
評論自律
評論前請閱讀網站 “跟帖評論自律管理承諾書” ???舉報電話: 021-65963809 兒童色情信息舉報亦可聯系: contact@wallstreetcn.com 華爾街見聞不良信息舉報電話: 18521730658 違法和不良信息舉報受理和處置管理辦法 友情鏈接 新浪 騰訊財經 財經網 一財網 澎湃新聞 界面新聞 證券之星 全景財經 觀察者網 經濟網 黃金頭條 獵聘網 華夏時報 陸傢嘴金融網
風險提示：行業調控政策超預期、龍頭企業銷量短期不及預期帶來板塊波動加大
文章標籤
全站熱搜
留言列表
